На данной странице вы можете найти ответы на часто задаваемые вопросы по недвижимости.

Какой должна быть предоплата при заключении предварительного договора?
Важнейшее условие предварительного договора — предоплата, которую владелец недвижимости получает от покупателя. Она чаще всего осуществляется наличными и имеет своей главной целью обозначить серьёзность намерений лица, приобретающего объект.
Когда продавец уже получил предоплату, стороны начинают готовиться к сделке. Должны быть сняты все объявления о продаже этого имущества и прекращены показы жилья потенциальным покупателям.
Предварительная оплата входит в общую стоимость объекта недвижимости и гарантирует платёжеспособность покупателя. Размер предоплаты определяется соглашением сторон и обычно варьируется в пределах от 50 000 до 200 000 рублей.
Гражданский кодекс РФ определяет два вида предварительной оплаты: задаток и залог.

Есть ли какая-то разница между оформлением жилья в собственность юридическим и физическим лицом?
По срокам разницы нет, а вот количество документов, которые должны предоставить физическое и юридическое лицо при оформлении жилья в собственность, различно.
Физическое лицо для совершения сделки должно представить:
документы, подтверждающие право собственности на квартиру или дом;
гражданский паспорт;
письменное согласие супруга (супруги);
брачный контракт, если таковой имеется.
Для юридического лица перечень документов более обширен:
учредительные документы юридического лица (компании);
устав юридического лица (компании);
решение собрания учредителей о покупке жилой недвижимости;
свидетельство о регистрации юридического лица (компании);
ИНН юридического лица (компании);
доверенность на официального представителя компании, если договор купли-продажи подписывает не лично руководитель компании.

Каковы особенности налогообложения жилой недвижимости при ее продаже?
Если владелец квартиры, комнаты, жилого или садового дома, земельного участка владеет ими менее трех лет, то по российскому законодательству он при продаже любого из этих объектов обязан оплатить в госбюджет налог либо с суммы сделки, превышающей 1 млн рублей (при этом право на налоговый вычет продавец имеет только на один объект), либо с суммы, на которую превышены фактические расходы по приобретению объекта недвижимости.
Налоговые резиденты (лица, пребывающие на территории России более 183 дней в календарном году, независимо от их гражданства) выплачивают налог по ставке 13 % от стоимости сделки (цены продаваемого объекта) и могут использовать право на получение различных налоговых вычетов.
Налоговые нерезиденты (лица, пребывающие на территории России менее 183 дней в календарном году) выплачивают налог по ставке 30 % от цены продаваемого объекта недвижимости и не имеют права на получение налогового вычета.
Следует иметь в виду, что если продавец объекта недвижимости постоянно проживает за пределами России, он может воспользоваться при совершении сделки купли-продажи соглашением об избежании двойного налогообложения, если, конечно, такое соглашение имеется между страной его проживания и Российской Федерацией.
Во избежание недоразумений и лишних расходов такому продавцу следует также знать об особенностях налогообложения недвижимости в стране своего проживания.

Какова роль предварительного договора в сделке с недвижимостью?
Чтобы заключить сделку купли-продажи квартиры или другого объекта недвижимости, требуется как минимум две недели.
Иногда решение всех вопросов, связанных с оформлением сделки, растягивается не на один месяц. Причин этому может быть немало.
Самый главный фактор, который тормозит весь процесс, — необходимость получения большого числа документов в различных инстанциях.
Иногда тому, кто приобретает недвижимость, бывает необходимо время для решения финансовых вопросов, к примеру, для получения ипотечного кредита. А если квартира, выставленная на рынок недвижимости, не пустует, а по-прежнему занята продавцом или сдаётся внаём, может потребоваться определённый срок, чтобы освободить жилплощадь. По этим и другим причинам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Подписание подобного договора — важнейший момент во всём процессе оформления купли-продажи недвижимости.
В нём должны быть отражены все условия будущей сделки: каким образом будут производиться денежные расчёты, где и когда будет подписан договор купли-продажи, на каких условиях будет передаваться покупателю объект недвижимости, а также полный перечень документов, которые должны быть предоставлены продавцом.
Формы заключения предварительного договора могут быть различны: всё зависит от того, кто представляет интересы продавца.

Какие еще документы необходимо дополнительно оформить в процессе сделки купли-продажи недвижимости?
В день, когда недвижимое имущество передаётся новому владельцу, непременно нужно подписать такой документ, как акт приёмки-передачи.
Он будет свидетельствовать о том, что жильё передавалось покупателю в удовлетворительном состоянии, а продавец получил оплату по договору в полном объёме и у сторон нет взаимных претензий.
Данный акт подписывается только продавцом и покупателем и не нуждается в заверении нотариусом.
Несмотря на это, оформление его обязательно, потому что он неотъемлемая составляющая пакета правоустанавливающих документов на квартиру. К тому же впоследствии новому владельцу недвижимости понадобится заключить на своё имя договор с управляющей компанией, обслуживающей дом, или же установить телефон.

Обязан ли владелец квартиры отдавать оригиналы документов на нее юристу, который ведет дело по поданному в суд иску?
Чтобы подготовить и подать в суд иск, юристу достаточно копий необходимых ему документов.
Оригиналы понадобятся для того, чтобы на предварительном судебном заседании суд мог удостовериться, что копии сняты с подлинников, а требования истца обоснованны. Подлинники документов на квартиру можно передать секретарю суда перед началом судебного заседания, а забрать их – сразу же после его окончания.
Вообще же, если это специально не оговорено законом, следует избегать передачи кому бы то ни было подлинных документов на квартиру.

Как правильно сделать перепланировку квартиры?
Вопрос требует развернутого ответа, потому что незаконная перепланировка (переустройство) квартиры влечет серьезные последствия для ее владельца.
Следует знать, что перепланировка (переустройство) жилого помещения в многоквартирном доме регламентируется действующим законодательством и выполняется только после ее согласования с органом, на то уполномоченным, и только после его соответствующего решения. Самовольная перепланировка (переустройство) жилья влечет строгую ответственность, причем существенно усиленную законодателем после 1 марта 2005 года.
Получить разрешение органа, осуществляющего согласование, собственник квартиры или наниматель обязаны в том случае, если перепланировка (перенос дверных проемов, стен и т. д.) или переоборудование жилья в новостройке не предусмотрены техпаспортом жилого помещения. Причем приступать к перепланировке (переоборудованию) можно только после получения разрешения данного органа.
Согласование и, соответственно, разрешение потребуются также при выполнении ремонта жилого помещения, если он предусматривает перепланировку (переоборудование), не предусмотренную техпаспортом этого помещения. Если же набор ремонтных работ соответствует техническому паспорту, в согласовании нет необходимости.
Самовольная перепланировка (переоборудование) чреваты для собственника (нанимателя) серьезными последствиями.
Во-первых, при совершении первой же сделки с жилым помещением согласование получить все-таки придется. И не факт, что владельца квартиры не заставят привести ее в прежнее состояние, причем на свой счет. А во-вторых, владельца такой квартиры могут еще и оштрафовать, если ее перепланировка (переоборудование) выполнено с грубыми нарушениями действующего законодательства.
Это может случиться, если перепланировка (переоборудование) жилого помещения ведет к снижению прочности, а тем более – к разрушению несущих конструкций дома, нарушает работу инженерных систем, противопожарных устройств и другого общедомового оборудования, ухудшает внешний вид и сохранность фасада.
Нарушением, влекущим за собой указанную выше ответственность, является также перепланировка (переоборудование) жилого помещения, если она ухудшает условия эксплуатации данного помещения или всего дома и условия жизни проживающих в них граждан.
Самовольная перепланировка (переоборудование) жилого помещения может также внести нежелательные изменения в трубопроводную систему дома, что, например, чревато затоплением соседей снизу. Придется возмещать нанесенный ущерб. Причем, возможно, придется оплачивать ремонт не только соседской квартиры, но и общедомового имущества.

Каков порядок первоначального создания ТСЖ?
Первоначально созданием ТСЖ (товарищество собственников жилья) занимается застройщик.
В дальнейшем все члены правления ТСЖ избираются путем открытого голосования собственников жилья.
Этот момент наступает, когда застройщик передает права собственности на более чем половину (50 % плюс 1 %) помещений в кондоминиуме членам ТСЖ или же по истечении двух лет после даты регистрации ТСЖ.
В обоих случаях застройщик уже не вправе вмешиваться в деятельность ТСЖ.

Какова процедура заключения сделки купли-продажи недвижимости?
При выборе способа расчёта наличными деньгами сделка заключается в банке, который выбирается по соглашению сторон.
Покупатель кладёт всю сумму в банковскую ячейку. Перед этим у продавца есть право воспользоваться услугами сотрудников банка по проверке подлинности купюр и их пересчёту.
Когда все эти процедуры будут закончены, стороны приступают непосредственно к подписанию договора купли-продажи.
Это можно осуществить в банке, офисе агентства недвижимости или же у нотариуса, если стороны выбрали нотариальную форму заключения договора.
Затем подписанный договор вместе с другими необходимыми документами подаётся на государственную регистрацию, по завершении которой право собственности окончательно переходит к новому владельцу.

Что включает в себя подготовка недвижимости к продаже?
Если в европейских странах, а также в Канаде и США квартиры и дома продаются уже полностью готовыми к проживанию, то в нашей стране покупают, главным образом, квадратные метры. Наличию, уровню и качеству ремонта в помещении придаётся значение далеко не всегда.
Так происходит потому, что большая часть приобретающих жильё стремится всё переделать под себя. Благо, ремонтные работы и стройматериалы сейчас обходятся сравнительно недорого.
Также для многих покупателей немаловажно, насколько быстро прежний владелец сможет освободить квартиру.
Учитывая вышесказанное, можно дать несколько советов по подготовке недвижимости к продаже:
если в квартире, выставляемой на рынок недвижимости, прописаны вы сами или члены вашей семьи, лучше зарегистрироваться в другом месте, чтобы на момент продажи жилплощадь была свободна от прав третьих лиц;
по возможности лучше сначала продать одну квартиру, а потом уже подыскивать другую, хотя это непростой вопрос, требующий индивидуального подхода.
Одним словом, покупатели отдают предпочтение недвижимости, которую можно купить быстро и без проблем.
Квартиры, где никто не живёт и не прописан, где нет личных вещей прежнего владельца, пользуются гораздо большим спросом на рынке недвижимости. Такое жильё продаётся быстрее и дороже.

На какой налоговый вычет я могу рассчитывать как резидент Российской Федерации?
Если недвижимое имущество принадлежит вам на праве собственности уже более трёх лет, то вы будете полностью освобождены от уплаты налога.
В ситуации, когда резидент РФ владеет недвижимостью меньше трёх лет, имущественный налоговый вычет будет составлять 1 000 000 рублей.
Это значит, что из суммы, облагаемой 13-процентным налогом на доходы физических лиц, будет вычтен один миллион рублей.